近日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這是因勢(shì)利導(dǎo)地實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控政策，有利于穩(wěn)預(yù)期、提信心，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　一、政策調(diào)整的成因解析

　　近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力與機(jī)遇。在過(guò)去幾年中，受到疫情等因素影響，部分區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)用房庫(kù)存高企、空置率攀升、價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。同時(shí)，以共享辦公為代表的新興業(yè)態(tài)以及體驗(yàn)式商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等對(duì)商業(yè)空間提出了一些新的要求。本次降低首付比例?助力房企紓困，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，也有利于?降低購(gòu)房門(mén)檻，激活市場(chǎng)需求。同時(shí)，個(gè)別城市進(jìn)行差別化調(diào)整體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)于復(fù)雜性的充分認(rèn)知，也是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)原則的具體表現(xiàn)。

　　二、政策調(diào)整的雙重效應(yīng)

　　商業(yè)用房貸款首付比例調(diào)整政策的核心在于通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻和優(yōu)化融資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控，其效應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：?降低市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻和增強(qiáng)金融資源支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度?。一方面，適當(dāng)放松首付款比例有利于降低優(yōu)秀購(gòu)房者門(mén)檻，釋放市場(chǎng)主體活力、帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。商鋪是企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要載體之一，商鋪流通量反映的是市場(chǎng)活躍情況。適當(dāng)放寬首付比例可以使得那些真正想從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但由于前期資金不足而暫時(shí)難以支付全款的企業(yè)和個(gè)人，可以較低的成本獲得生產(chǎn)要素。另一方面，差異化首付款為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入金融活水，同時(shí)也助于金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控能力。差異化首付款政策配合專項(xiàng)再貸款工具引導(dǎo)銀行信貸資源更精準(zhǔn)地流向小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色低碳等重點(diǎn)領(lǐng)域。同時(shí)本次調(diào)整則是根據(jù)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目類型、借款人資質(zhì)等因素采取差異化政策。這種精細(xì)化調(diào)控既能滿足合理需求，又能有效防止資金過(guò)度流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，避免形成泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、政策調(diào)整的行動(dòng)方略

　　對(duì)投資者而言，應(yīng)客觀認(rèn)識(shí)此次政策變動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)投資是實(shí)業(yè)投資，最后還是靠實(shí)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。投資者應(yīng)關(guān)注真正有實(shí)體項(xiàng)目或者有發(fā)展空間的行業(yè)，不盲目跟風(fēng)，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差并且容易受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，要進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，全面考慮首付、稅費(fèi)、月供及長(zhǎng)期持有的物業(yè)費(fèi)、潛在空置期等綜合成本，避免因首付降低而盲目決策，需審慎判斷自身資金實(shí)力及風(fēng)控能力；要聚焦長(zhǎng)期價(jià)值，實(shí)際回報(bào)受空置期、運(yùn)營(yíng)成本及租戶穩(wěn)定性等多重因素影響，需把握區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集升級(jí)等長(zhǎng)期價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，而不僅是短期的價(jià)格變化。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，要把握窗口期加速存量資產(chǎn)去庫(kù)存化，積極利用這一政策窗口，實(shí)施優(yōu)化存量的營(yíng)銷策略，針對(duì)性吸引中小商戶、初創(chuàng)企業(yè)等核心客群，從而改善自身經(jīng)營(yíng)狀況；應(yīng)保持對(duì)政策組合拳的密切關(guān)注，并在項(xiàng)目規(guī)劃與資金安排上為可能的進(jìn)一步支持預(yù)留彈性。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)借此機(jī)會(huì)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，審慎評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與借款人償債能力，為符合條件的商業(yè)用房購(gòu)置提供信貸支持，助力市場(chǎng)健康循環(huán)；完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，從看重抵押物市場(chǎng)價(jià)值到更關(guān)注借款人的經(jīng)營(yíng)能力和項(xiàng)目本身的商業(yè)前景轉(zhuǎn)變。

　　四、政策調(diào)整的長(zhǎng)效構(gòu)建

　　調(diào)整商業(yè)用房貸款首付比例以“精準(zhǔn)施策”的方式，有效緩解了當(dāng)前商辦市場(chǎng)庫(kù)存壓力，同時(shí)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)減輕負(fù)擔(dān)，激發(fā)市場(chǎng)活力提供了有力保障。在多項(xiàng)政策協(xié)同推進(jìn)的背景下，將逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，穩(wěn)步增強(qiáng)金融市場(chǎng)信心，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也將獲得更加優(yōu)質(zhì)和高效的金融服務(wù)。就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)需要進(jìn)一步健全商業(yè)地產(chǎn)方面的金融支持體系，包括商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、多層次的風(fēng)險(xiǎn)防范化解機(jī)制，并將其與其他支持中小微企業(yè)、鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等方面的政策相配合，激發(fā)各類經(jīng)營(yíng)主體活力，合力筑牢經(jīng)濟(jì)發(fā)展底盤(pán)，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。

　�。ㄗ髡撸簻刂荽髮W(xué)商學(xué)院副教授，周建華）